전세사기 사각지대 근생빌라 뜻과 이행강제금

최근 3년간 전국에 불법주택인 근린생활시설 빌라(근생빌라)가 4천 채가 넘는 것으로 나타났다고 합니다.

 

안 그래도 깡통전세 현상으로 인해 세입자들이 전세금을 제때 받지 못하는 전세사기 피해사례가 많아졌는데, 엎친데 덮친 격으로, 계약한 집이 근생빌라라면 정말 답이 없는 상황이 될지도 모릅니다. 

 

 

근생빌라 이행강제금

 

 

이 글은 근생빌라와 이행강제금의 뜻이 무엇인지에 대해 다루고 있습니다. 끝까지 읽어보시고 추후 주택계약 시 관련 문제로 인해 피해보시지 않으시길 바랍니다.

 

 

전세사기 사각지대 불법 근생빌라

 

 

최근 3년간 전국에 불법주택인 근생빌라가 4천 채가 넘는 것으로 나타났습니다. 근생빌라란 근린생활시설의 상가 부분을 주거용으로 불법개조해 사용하면서 세입자를 모아 계약을 하는 것인데요.

 

문제는 상당수의 세입자가 이 집이 불법인 줄 모르고 저렴한 가격에 덥석 임대 계약을 하는 경우가 많다는 것입니다. 이런 전세사기의 문제 같은 경우, 법적으로 보호받지도 못하기 때문에 전세사기 피해의 사각지대에 놓여있다는 지적이 제기되죠.

 

근생빌라란?

 

 

근생빌라 뜻

 

근생빌라란, 근린생활시설의 상가 부분을 주거용으로 개조하여, 외관상 일반 빌라와 차이가 없지만 허가받은 용도와 다르게 사용되는 불법건축물입니다.

 

 

예를들면 일반적으로 미용실이나, 카페, 편의점 같은 시설물이 근린생활시설이지만, 신고는 근린생활시설로 건축주가 신고하고 일반 다세대주택처럼 취사시설을 만들어 개조시킨 빌라입니다.

 

근린생활시설,다세대,연립주택 건축기준

 

근린생활시설들을 건축법에 따라 소매점 등 생활 필수 시설로 사용되어야 하기 때문에 주차장이나 층수 제한이 일반 주택의 기준과 다른데요. 

 

먼저, 현재 서울시가 제시하고 있는 근린생활시설 주차장 기준에 따르면 근린생활시설은 시설면적 134제곱미터 당 주차장 1대를 설치해야 하지만, 다가구주택 및 공동주택은 면적에 따라 가구당 최소 0.5대 이상의 주차장을 설치해야 하기 때문에, 근생빌라로 신고하면 많은 면적대비 주차장을 덜 설치해도 된다는 이점이 있습니다. 

 

 

또한 다가구 주택은 3층 이하, 다세대 주택 및 연립주택은 4층 이하로 규정되어 있지만 근린생활시설은 별도로 층수 제한을 두지 않죠. 그래서 불법건축 업자들이 층수는 근린생활시설 기준 3~4층 이상으로 올리고, 주차장은 일반 주택보다 적게 만들며, 취사시설을 만들어 근생빌라로 둔갑하여 전세나 매매로 판매합니다.

 

근생빌라가 많이 생겨난 원인

 

 

최근 근생빌라가 많이 생겨난 이유로 전문가들의 의견에 따르면 개발이익을 높이기 위한 것이라고 분석합니다.

 

즉, 다시말해 건축주는 근린생활시설로 허가받으면 주차장면적은 줄이면서 높은 층수로 건물을 지을 수 있기 때문에 비용 측면에서 유리하고,

 

나중에는 이 건물을 주택으로 개조해 취사 시설을 설치하게 되며 이로써 외부에서는 이 건물이 일반주택과 크게 다르지 않아 보이기 때문에 비슷한 시세보다 저렴한 가격에 매물을 내놓으면 가격 메리트로 쉽게 많은 임차인들을 모아 계약할 수 있기 때문입니다.

 

근생빌라 전세계약 문제점

 

 

근생빌라에 거주하고 있는 임차인들은 문제가 생겼을 때 법적 보호를 제대로 받을 수 없습니다. 전세사기가 발생했을때 보증금을 받기 어렵다는 것입니다.

 

 

1. 근린생활시설은 상가건물로 분류되어 있기 때문에 근생빌라로 이사를 하더라도 전입신고가 안되고, 그렇게 되면 세입자들은 대항력을 가질 수 없으므로 전세사기 문제가 발생하면 보증금을 돌려받기 어렵습니다.
2. 근생빌라 전세로 계약한 임차인들은 전세대출을 받을 수 없으며, 전세보증보험에도 가입할 수 없기 때문에 역시나 전세사기가 발생하면 보증금을 돌려받기 어렵습니다.
3. 마지막으로, 정부에서 전세사기 피해자들에게 지원하는 저금리대출도 불법건축물인 근생빌라에서 사기를 당한 임차인들은 지원대상에서 제외되어 아무런 보호를 받을 수가 없습니다.

 

 

그래도 근생빌라 계약하는 이유

 

그럼에도 불구하고 세입자들이 근생빌라를 찾는 이유는 무엇일까요. 바로 가격이 저렴하고 계약 시 불법건축물인지의 여부를 판단하기 어렵기 때문입니다.

 

근생빌라의 임대인들은 불법인 측면을 고려하여 주변시세보다 저렴한 가격에 매물을 내놓는데, 전세사기 피해자의 대다수인 2030의 사회 초년생들에게는 가격부담이 적은 쪽을 선택하고자 하기 때문입니다.

 

더불어 동일한 빌라 건물 내에서도 일부층은 제대로 된 다세대주택 또는 연립주택으로 되어있고 몇 층은 근린생활시설로 된 경우가 있어 외관만으로는 구별이 어렵습니다.

 

근생빌라 이행강제금

 

근생빌라 이행강제금 뜻

 

근생빌라를 소유한 임대인은 실태조사에서 불법개조 사실이 적발되면 해당 건축물을 원래대로 원상 복구해야 하는 책임을 져야 합니다. 건물을 원상복구하라는 명령을 받게되죠. 하지만 이를 어기면 이행강제금이라는 벌금을 내야합니다.

 

근생빌라 이행강제금 기준

 

문제는 애초에 불법행위를 저지른 건축주가 아니라 현재 소유하고 있는 소유주에게 책임을 묻는다는 것인데요. 현재 소유주는 건물의 원상복구를 위해 취사시설을 철거해야 하는데, 원상복구할 때 까지 연 단위 최대 2회씩 시세 10%에 달하는 금액만큼 이행강제금을 내야 합니다. 

 

이처럼 근생빌라는 임차인, 임대인 모두에게 위험한 건축물입니다.

 

근생빌라 확인법

 

근생빌라라는 것을 매매/전세계약 시 어떻게 확인할 수 있을까요? 아주 간단합니다.

 

미리 건축물대장을 발급받아 건축물 용도가 근린생활시설인지 아닌지만 확인하면됩니다. 통상적으로 임대차계약을 맺을 때 확인하는 등기부등본만으로는 알 수 없어서 놓치는 경우가 많으므로 반드시 확인해야할 사항입니다. 

 

근생빌라 신고

 

임대차 계약시 공인중개사는 건물의 실제 용도에 대해 건축물 토지대장을 확인하고 거래 당사자에게 고지하는것이 의무입니다. 만약 매도인 또는 중개인이 주택용이 아닌 근린생활시설이라는 것을 알고도 매입자에게 고지하지 않았다면 형사상 사기죄가 성립할 수 있습니다. 

 

또한, 민사상 계약을 취소하고 매매 대금 전액을 돌려받을 수도 있으므로 만약 매도인이 이에 응하지 않는다면 불법용도변경 사실을 구청에 신고하고 변호사를 통해 형사고소나 민사소송을 제기하는 방법이 있습니다.

 

글을 마치며

 

전세사기를 당한 피해자들이 근생빌라 때문에 이중의 고통을 겪고 있습니다. 정부에서 이 근생빌라 매매 전세 계약 피해자들에 대한 충분한 구제대책을 마련해 특별법으로 사각지대를 해소하기를 간절히 바랍니다.

 

 

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